Мнение: Почему в США ипотека дороже, чем в России

Ещё одна новость из разряда «в девяностые сочли бы шуткой». Ипотека в США теперь дороже, чем в России. У нас — 6,7% в год, у них — 6,9%. Вот источник данных, с графиком. Источник, в свою очередь, ссылается на наш Центробанк и на ФРС США. Я проверил — да, цифры верные, так оно и есть.

Полагаю, если извернуться, несложно будет подвинуть пару процентов туда-сюда: «здесь считаем, здесь не считаем, здесь рыбу заворачивали». Однако данные не выглядят парадоксальными. Напротив, логика подсказывает, что именно так и должно быть.

Выдавать ипотеку — дёшево и приятно. Во-первых, банк почти не рискует, так как в залоге у него остаётся квартира, которую в случае чего можно продать. При этом с годами долг становится меньше, тогда как квартиры в цене падают редко, особенно в условиях инфляции. Таким образом, если через 10 лет плательщик перестаёт платить, банк получает квартиру с огромной скидкой, зачастую за полцены. Впрочем, «перестанет платить» — ситуация редкая, ибо людям важен их дом. Кредит за квартиру изо всех сил будет пытаться выплачивать даже попавший в трудные жизненные обстоятельства заёмщик.

Во-вторых, ипотечные кредиты большие и длинные, благодаря чему с одного только кредита банк может заработать, допустим, 5 миллионов рублей. Оформление кредита стоит денег: надо платить зарплату менеджерам, надо содержать офис, надо давать рекламу и так далее. Даже с учётом того, что на оформление ипотеки надо потратить больше сил, она всё равно неизмеримо выгоднее. Просто сравните: банк может потратить на оформление ипотеки 25 тысяч рублей из ожидаемого дохода в 5 миллионов, или потратить на оформление кредита на холодильник 5 тысяч рублей из ожидаемого дохода в 10 тысяч. Разница огромная. В случае ипотеки — полпроцента. В случае небольшого потребкредита — 50%. (Для зануд, цифры взяты наугад, но порядок тот).

Банк может потерять деньги на ипотеке в двух случаях. Или если начнётся сильная инфляция, которая превысит проценты по кредиту, или если в стране разразится экономический кризис, в ходе которого заёмщики начнут массово терять работу, а цены на жильё рухнут. Страховщики, у которых принято страховать риски, тоже имеют привычку разоряться, но банки так далеко обычно не думают — управляющий, который решит думать дальше, чем на квартал, быстро вылетит с работы за недовыполнение плана.

Так как мы живём в реальном мире, огромное значение имеет ещё один фактор — доступ к дешёвым деньгам. Если банк может взять деньги под 1% годовых, ему выгодно выдавать ипотеку под 3% годовых. Если банк может взять деньги под 11% годовых, ипотеку он будет выдавать только под 13%.

Из всего этого следует, что процент по ипотеке — неплохой показатель доступности денег и состояния финансового рынка. В России ипотека дешёвая, так как с рублём всё в порядке, инфляция под контролем, и будущее выглядит достаточно светлым, чтобы выдавать кредиты на 10-20-30 лет. В США ипотека взлетела в цене, так как халявных денег в системе сейчас не хватает, а дураков, которые верят в будущее доллара, в товарных количествах больше нет.

Вот и получается, что доллар, — доминирующая резервная валюта, — уже проигрывает рублю, хотя Россия является «страной изгоем», на которую наложены 20 тысяч санкций, и экономика которой «порвана в клочья» ещё Бараком Обамой. Пока что проигрывает совсем чуть-чуть, ибо силу инерции никто не отменял. Однако достаточно посмотреть на ставки рефинансирования, чтобы понять, кто куда движется.

В России ставка рефинансирования — 7,5%, при этом рублёвую инфляцию в 2023 ждут на уровне 5-6%, а дальше — около 4%. Пока ставка рефинансирования у нас выше инфляции, всё в порядке, финансовая система стабильна.

В США ставка рефинансирования — 3%, тогда как официальная инфляция по доллару уже сейчас 8%, а если считать нормально, по старым методикам — раза в два выше (ссылка). Поднять ставку так, чтобы она сжигала инфляцию, — до 20%, хотя бы, — американцы не могут, это моментально убьёт их закредитованную экономику.

Дальше будет только хуже, так как экономика США находится в состоянии тришкина кафтана — приходится выбирать между смертельно дорогими кредитами и смертельно высокой инфляцией. Проскочить между струйками не получится: если финансовые власти США попытаются выбрать нечто среднее, они получат обе проблемы одновременно, только и всего.

Источник: Место для дискуссий